項目工程管理內容

一、制定項目管理目標

安全管理目標——國家標準（JGJ59—2011）、企業(yè)標準；

工期進度目標——企業(yè)標準、項目資金效益；

工程質量目標——國家及行業(yè)標準、企業(yè)標準；

成本控制目標——立項成本、合同；

文明施工目標——行業(yè)標準、地區(qū)標準、企業(yè)標準。

二、項目工程管理主要工作

項目工程管理應圍繞上述目標開展以下工作

三、項目管理工作流程

1、招標工作程序

2、監(jiān)理管理程序

（1）抓好“帶頭大哥”；

（2）紅線內的主要管理者；

（3）同一戰(zhàn)線、統(tǒng)一戰(zhàn)壕；

（4）提要求，沒有不好的監(jiān)理，只有不到位的甲方。

3、質量管理程序

公司質量管理方針：

方案先行、樣板先行、技術交底、工序驗收、成品保護。

公司質量管理方針：

方案先行、樣板先行、技術交底、工序驗收、成品保護。

備注：

各司其職，統(tǒng)一標準；

產(chǎn)品質量最終的關注點應落實到“客戶滿意度”上，

施工質量：是指以滿足舒適的居住條件為基本前提，不因滲漏、開裂等質量問題影響正常的日常生活。

施工品質：觀感、品質。以良好的施工質量為基礎，通過優(yōu)良的品質達到提升客戶滿意度的目的。

4、進度管理程序

進度管理方法：

計劃前置、倒排工期、流水作業(yè)、動態(tài)跟蹤、后勤服務。

5、成本控制程序

成本管理思路：

管好源頭、控制簽證、嚴把付款。

6、重要材料控制

7、設計文件管理

設計變更的主要來源：

（1）圖紙本身的要求；

（2）銷售對產(chǎn)品的要求；

（3）工程對質量的要求。

備注：

涉及工程質量的設計變更，應盡量做到“事前控制”，通過圖紙會審、施工樣板、技術交底等方式前置。

8、隱蔽工程驗收程序

（1）自檢→抽檢

每一分項隱蔽工程完成后施工單位必須填報工程報驗單，附隱蔽工程驗收單、施工單位自檢評定表，監(jiān)理驗收記錄。

（2）驗收前進行隱蔽工序的施工樣板及交底，避免驗收過程中由于出現(xiàn)驗收標準不統(tǒng)一而造成的返工。

（3）隱蔽驗收不合格嚴禁進入下一道工序。

備注：隱蔽驗收過程中公司要求對驗收內容進行影像留底。

9、竣工驗收程序

竣工驗收備案并不代表“真正的驗收合格”：

（1）驗收、移交查驗過程中的問題均已整改完成；

（2）交付的產(chǎn)品滿足安全及使用要求。

項目管理關鍵節(jié)點

一、項目關鍵節(jié)點

1、取得 商品房預售許可證——“蓋樓就是為了賣樓”

2、 完成售樓部、樣板房及展示區(qū)施工——“及時推出的樣板房及良好的展示效果是項目大賣的關鍵”。

3、 竣工驗收備案——竣工驗收及商品房交付對項目管理工作來說是一次“大考”，同時也是利潤結轉的依據(jù)。

二、工作重點

1、報建工作（ 施工許可證的辦理）：

一般來說，工程投資額在 30萬元以上且建筑面積在 300平方米以上的房屋建筑工程，開工前均必須辦理施工許可證。

獲得施工許可的法定條件：

各區(qū)域、城市的遞交材料要求可能不盡相同，但有八條內容為必備條件即《建筑法》第八條所要求的：

（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)；

（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；

（3）需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；

（4）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；

（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料；

（6）有保證工程質量和安全的具體措施；

（7）建設資金已經(jīng)落實；

（8）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設行政主管部門應當自收到申請之日起十五日內，對符合條件的申請頒發(fā)施工許可證。

工作重點：

首先，按照公司下達的節(jié)點計劃，結合各工程的實際情況，做好報建工作的計劃，由計劃部及技術部（開發(fā)部）負責辦理的《建設用地批準書》和《建設工程規(guī)劃許可證》是施工證辦理的兩大法定前置條件，應做好貼身跟蹤。此外，在拿到項目的規(guī)劃證以及審查備案完畢的施工藍圖后，還必須先到項目地塊所屬轄區(qū)的質監(jiān)（安監(jiān)）站進行報監(jiān)審批申報，并獲取項目的監(jiān)督號。

其次，嚴格按照公司下達的開工時間節(jié)點，結合設計出圖的進度以及前置證件和材料辦理的速度統(tǒng)籌安排。

根據(jù)項目進度需求，考慮到無證時施工單位已往往已經(jīng)先行基坑支護或者基礎施工，時間非常緊迫，同時設計出圖又無法滿足整體報建，我們可以根據(jù)項目的實際情況，采用分段報建，成熟一段申報一段。

備注：法規(guī)上，包括《建筑法》和與其配套使用的《建筑工程施工許可管理辦法》（建設部原71號令，后91號令修正），并沒有規(guī)定一個《建設工程規(guī)劃許可證》對應一個《施工許可證》。

備注：

1 、全國大部分地區(qū)已實施并聯(lián)審批模式，采取并聯(lián)審批及傳統(tǒng)審批相結合的方式；

2 、并聯(lián)審批相比傳統(tǒng)審批模式雖然提高了審批的效率但同時對資料的完整性也提出了更高的要求；

3、施工許可證一般在市級建設主管部門辦理，一般房建項目的工程質量、安全登記在市屬各區(qū)級單位辦理；

4、在辦理施工許可證之前，如有無證施工記錄應先辦理無證施工處罰事宜（分為規(guī)劃及建設兩條線）。

2、售樓部、樣板房、展示區(qū)施工

計劃前置——售樓方案與計劃的重要性

項目實例：

（1）銷售目標：

11月30日完成7號樓12層樣板房裝修施工及中心園林展示；

12月25日前完成園林展示區(qū)增加部分（中央）泳池施工及開放展示；

年內完成項目4、5、6、7號樓銷售××億。

（2）提前確定展示樓棟、樓層，園林展示區(qū)范圍，銷售通道等內容。

（3） “倒排計劃”，制定關鍵節(jié)點完成時間及各節(jié)點的詳細施工計劃。

備注：

各節(jié)點計劃之間相輔相成、流水作業(yè)；

提前對需要招標、材料定價、施工圖紙、營銷方案、總包施工場地調整等工作進行鋪排。

3、竣工驗收及備案

“搶售樓、保交樓”始終是房地產(chǎn)項目管理的核心問題。

項目管理過程中每一項工作的開展應從一開始即為今后的驗收及交樓做好準備。

（1）竣工驗收備案所需文件

*《工程竣工前質量檢查情況通知書》、兩書原件：《工程質量保修書 》、《住宅使用說明書》；

*專業(yè)驗收文件：電梯驗收合格證明、建設工程規(guī)劃驗收合格證、建筑工程消防驗收意見書、民防工程驗收證明、環(huán)保驗收意見；

*安全文件：單位工程施工安全評價書

*質量文件：建設工程質量監(jiān)督報告

* 建設工程竣工驗收報告，包括： 工程施工質量驗收申請表、 工程質量評估報告、勘察文件質量檢查報告、設計文件質量檢查報告、單位（子單位）工程質量驗收記錄、工程款已按合同支付的證明。

* 其他文件：預拌砂漿使用報告、建設工程檔案驗收文件、城市基礎設施配套費（增加）繳費證明書。

備注：政府職能部門進行的竣工驗收重點在于前期資料的合法合規(guī)性；重點在于資料的齊備性。

2）竣工驗收備案流程

備注：并聯(lián)審批流程效率較高，但對資料及項目的驗收條件相比傳統(tǒng)備案流程較嚴格。

（3）竣工驗收工作計劃

備注：養(yǎng)成良好的項目計劃管理，“三張表”。

開工一張表、售樓一張表、驗收一張表。

項目管理基本方法

一、計劃管理方法： 5W1H

5W1H分析法也叫六何分析法，是一種思考方法，也可以說是一種創(chuàng)造技法。

在工程的計劃管理中得到廣泛的應用。

5W1H是對選定的項目、工序或操作，都要從原因（Why）、對象（What）、地點（Where）、時間（When）、人員（Who）、方法（How）等六個方面提出問題進行思考。

工程管理者需思考：

What ——完成的核心任務是什么？

e Where ——工作任務在哪里完成，工作場所布置是否合理？

When ——工作任務包含多少個關鍵節(jié)點，開始及完成的時間分別是什么時候？

Who ——責任人？完成工作的的人員配備及能力以及需要何種人員配合完成？

Why ——為什么采用此種施工方案及措施，為什么采用此種技術參數(shù)？

二、安全、質量管理方法： PDCA循環(huán)

P (plan) 計劃，包括方針和目標的確定，以及活動規(guī)劃的制定。

D (Do) 執(zhí)行，根據(jù)已知的信息，設計具體的方法、方案和計劃布局，進行具體運作，實現(xiàn)計劃內容。

C (check) 檢查，總結執(zhí)行計劃的結果，分清哪些對了，哪些錯了，明確效果，找出問題。

A (action) 處理，對檢查的結果進行處理，對成功的經(jīng)驗加以肯定，并予以標準化；對于失敗的教訓也要總結，引起重視。

三、過程管理方法： 人機料環(huán)法

1、“人機料環(huán)法”在工程管理中的應用：

人的因素：

人的因素主要指領導者的素質，操作人員的理論。技術水平，生理缺陷，粗心大意，違紀違章等。施工時首先要考慮到對人的因素的控制，因為人是施工過程的主體，工程質量、進度的形成受到所有參加工程項目施工的工程技術干部、操作人員、服務人員共同作用，他們是形成工程質量的主要因素。提高人的素質，可以依靠質量教育、精神和物質激勵的有機結合，也可以靠培訓和優(yōu)選，進行崗位培訓及技術交底。

材料因素：

材料(包括原材料、成品、半成品、構配件)是工程施工的物質條件，材料質量是工程質量的基礎，材料控制的要點有：

（1）優(yōu)選采購人員；（2）優(yōu)選供貨廠家；（3）加強材料驗收；（4）抓好現(xiàn)

場管理；（5）做好材料的試驗、檢驗工作；（6）注重材料供貨周期。

方法因素：

施工過程中的方法包含整個建設周期內所采取的技術方案、工藝流程、組織措施，檢測手段、施工組織設計等。施工方案正確與否，直接決定工程控制能否順利實現(xiàn)。往往由于施工方案考慮不周而拖延進度，影響質量，增加投資。

為此，制定和審核施工方案時，必須結合工程實際，從技術，管理、工藝、組織、操作、經(jīng)濟等方面進行全面分析、綜合考慮，力求方案技術可行，經(jīng)濟合理、工藝先進、措施得力、操作方便，有利于提高質量、加快進度、降低成。

機械設備：

施工階段必須綜合考慮施工現(xiàn)場條件，建筑結構形式，施工工藝和方法、建筑技術經(jīng)濟等合理選擇機械的類型和性能參數(shù)，合理使用機械設備，正確地操作。操作人員必須認真執(zhí)行各項規(guī)章制度，嚴格遵守操作規(guī)程，并加強對施工機械的維修、保養(yǎng)、管理。

環(huán)境因素：

影響工程管理的環(huán)境因素較多，有工程地質、水文、氣象、噪音、通風、振動、照明、污染、項目周邊環(huán)境等。環(huán)境因素對工程質量的影響具有復雜而多變特點，如氣象條件變化萬千，溫度、濕度、大風，暴雨、酷暑、嚴寒都對工程質量、進度產(chǎn)生直接影響。往往前一工序就是后一工序的環(huán)境，前一分項、分部工程也就是后一分項，分部工程的環(huán)境。

2、“人機料環(huán)法”在工程管理中的實例：

以工程實例的形式介紹“人機料環(huán)法”在工程中的應用。

保利××廣場項目基坑支護工程：

（1）根據(jù)關鍵節(jié)點進行細化倒排工期；

首先，應找出影響關鍵節(jié)點的關鍵工序及部位，提前做好計劃控制。

如本支護工程中的混凝土內支撐施工及拆除。

內支撐范圍內支護樁及冠梁施工→內支撐鋼柱的基礎施工→內撐的混凝土梁澆筑→內支撐部分土方開挖→內支撐范圍內基槽施工→內支撐范圍內地下室結構混凝土強度滿足拆除要求→內支撐靜態(tài)爆破→內支撐打鑿、外運。

本案例中內支撐為整個基坑支護工程其中最關鍵一環(huán)，應提前做好技術、方案、施工、材料、專業(yè)隊伍、機械設備即“人機料環(huán)法”的準備工作。

其次，應根據(jù)各個工作面的工期要求對工序及工作面進行劃分。

如本支護工程中的灌注樁施工順序。

先難點：

先施工內支撐部位灌注樁；

先重點：

工期要求先提供住宅塔樓部分的地下室結構施工場地。

導溝施工→沖孔灌注樁施工→止水帷幕施工→分層開挖→預應力錨索施工→開挖見底→場地移交。

最后，應合理安排施工順序，組織流水施工及合理的搶工措施。

如本土石方工程的開挖與基坑支護的關系。

本案中土石方大面施工與基坑支護同步進行；合理安排基坑支護與土石方外運的關系，如日間以基坑施工及土石方爆破為主，夜間以土石方外運為主。

大面積開挖、外運→基坑支護施工完成→土石方開挖見底→基礎施工→混凝土墊層→抗浮錨桿施工→基礎及錨桿檢測→地下室底板防水施工→混凝土底板。

（2） “人機料環(huán)法” 的應用；

在本案的工程項目管理工作中應重點關注以下方面：

“人”：各專業(yè)施工單位的招標及其派駐現(xiàn)場的架構，現(xiàn)場主要管理人員的配置數(shù)量及經(jīng)驗水平，各工序的工人的配置數(shù)量，如沖孔樁的單機人員及總人數(shù) 、石方爆破的人數(shù)。

“機”：本案例中應著重關注沖孔樁機的數(shù)量、行走路線、樁機配備的樁錘、錨索鉆機數(shù)量、土石方外運機械配置、空氣壓縮機、石方爆破手風鉆等施工機具的數(shù)量及型號。

“料”：重點關注灌注樁水下混凝土的供應、樁基礎鋼筋籠的制作與安裝、內支撐鋼架柱的采購、預應力錨索及灌漿材料的到位情況、抗浮錨桿的制作、爆破用炸藥的申領等。

“環(huán)”：現(xiàn)場施工用水、用電的負荷量、地質條件、灌注樁泥漿及土石方外運、石方爆破、基坑周邊已有建筑的保護、夜間施工申請、各參建單位如設計、勘察單位的配合等。

“法”：施工圖紙、各專項施工方案、合同及進度款支付、組織施工面劃分及流水施工。

項目開發(fā)流程

一、編制《項目策劃書》

項目的工程開工前應立即著手編寫《工程項目管理策劃書》，策劃書中應包含以下內容：

*項目概況 *文件管理

*項目管理架構及職責 *會議制度

*項目前期協(xié)調與管理 *現(xiàn)場文明管理

*項目計劃管理 *現(xiàn)場安全管理

*項目采購管理 *緊急事件處理程序（應急預案）

*供方管理 *項目管理考核辦法（含進度、質量、安全）

*項目質量管理 *項目開發(fā)難、重點及解決方案

*項目現(xiàn)場成本管理 *項目竣工驗收及移交

*項目風險管理

二、項目開發(fā)流程

1、±0.00以下階段

場地接收→場地圍蔽→土方平整→（地基處理）→基坑支護→地基基礎→地下室結構→ ±0.00

2、主體階段

銷售展示→結構封頂→砌筑抹灰→外墻裝飾→水電安裝→室內裝修→市政、園林

3、竣工交樓階段

工程完工→竣工驗收→移交物業(yè)→集中交樓→維修整改→項目后評