來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

“5月份在象嶼都城售樓部用它們的刷卡機(jī)刷了47萬(wàn)元，這幾天象嶼售樓處跟我說(shuō)到賬只收到1萬(wàn)元？我的錢去哪了？” 買了昆山象嶼都城怡園的購(gòu)房者李欣（化名）說(shuō)起自己的遭遇頗為憤怒。

與李欣有同樣遭遇的還有數(shù)百名業(yè)主。一位不愿具名的業(yè)主表示，“我名下記錄的交易房款也不一致，約少了一半；還有11號(hào)樓1805房賣給了5個(gè)業(yè)主，5號(hào)樓2208賣給了3個(gè)人，都有收據(jù)憑證、轉(zhuǎn)賬記錄和購(gòu)房時(shí)間?！?/p>

這些房款并未轉(zhuǎn)至開發(fā)商賬上，而是劃入了銷售人員私人賬戶。

6月15日開始，陸續(xù)有多位業(yè)主收到象嶼都城通知：因銷售人員個(gè)人問(wèn)題，之前簽訂的合同無(wú)效，請(qǐng)業(yè)主自行報(bào)案。

6月17日，數(shù)十名業(yè)主赴象嶼怡園售樓處，欲就上述問(wèn)題與開發(fā)商協(xié)商，但開發(fā)商始終否認(rèn)自身問(wèn)題，并表示，“在公司賬上的錢沒(méi)問(wèn)題，沒(méi)到公司賬上的錢請(qǐng)自行報(bào)案，之前簽訂的所有合同無(wú)效?！?/p>

溝通無(wú)果后，業(yè)主將此事訴諸多個(gè)部門，多次溝通后，昆山市住建局房管處做出決定：第一，立即關(guān)閉象嶼地產(chǎn)在昆山所有樓盤網(wǎng)簽系統(tǒng)；其次，通知開發(fā)商代表，花橋售樓處不能接待新客戶，只能接待受害業(yè)主，直到事情調(diào)查清楚；第三，約談開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)，盡快和業(yè)主代表一起溝通相關(guān)事宜。

在這次溝通中，象嶼地產(chǎn)方面承認(rèn)內(nèi)部管理嚴(yán)重失責(zé)，愿意將受損金額墊付給業(yè)主，之后象嶼公司再找涉案銷售人員索賠。

據(jù)業(yè)主初步統(tǒng)計(jì)，截至6月末，象嶼都城事件總涉案金額2495萬(wàn)元，公賬1800萬(wàn)元，私賬600多萬(wàn)元，涉及近百名業(yè)主，大部分業(yè)主面臨一房多賣、首付款金額賬目不一致等問(wèn)題。

象嶼都城怡園位于被稱為“上海后花園”的昆山市金中路188號(hào)，是百?gòu)?qiáng)房企象嶼地產(chǎn)布局長(zhǎng)三角的重要項(xiàng)目，由江蘇象嶼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，它是廈門象嶼集團(tuán)有限公司的全資子公司（以下簡(jiǎn)稱“象嶼地產(chǎn)”）。項(xiàng)目總建筑面積78萬(wàn)平方米，總占地面積14.6萬(wàn)平方米，共1411戶，項(xiàng)目分一二三期開發(fā)。一期已交房入住，二期于2020年1月交房，目前三期在售。

象嶼地產(chǎn)官方資料顯示，象嶼地產(chǎn)成立于1993年，是世界500強(qiáng)，連續(xù)多年獲評(píng)“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”、“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)10強(qiáng)”，”不少業(yè)主正是因?yàn)橄髱Z地產(chǎn)世界500強(qiáng)與百?gòu)?qiáng)房企背景，選擇購(gòu)買其房產(chǎn)。

此次出現(xiàn)的一房多賣、陰陽(yáng)合同，以及銷售人員私自獲取房款行為折射出了象嶼地產(chǎn)近年來(lái)激進(jìn)擴(kuò)張下財(cái)務(wù)問(wèn)題與管理漏洞。

1805號(hào)房的“游戲”

業(yè)主首付款收據(jù)

購(gòu)房者王明威（化名）是受害者之一。

4月19日王明威第一次到象嶼都城怡園看房，接待他的銷售人員叫張曉，主推象嶼都城怡園三期項(xiàng)目，張曉卻極力推薦象嶼都城怡園二期項(xiàng)目11號(hào)樓-1805房，面積65.5平方米，性價(jià)比較高，因原業(yè)主想換更大面積的房子，房屋會(huì)退出來(lái)。

4月25日，王明威再次來(lái)到象嶼都城怡園看房，銷售人員再次推薦11號(hào)樓1805號(hào)房，稱原業(yè)主貸款通不過(guò)才退出這個(gè)房子，房子為現(xiàn)房，催王明威盡快定下來(lái)。當(dāng)天，王明威看過(guò)房子之后比較滿意，現(xiàn)場(chǎng)交付定金20000元，約定剩余首付款7日內(nèi)交付。

在寫收據(jù)和意向合同時(shí)，銷售人員稱房子沒(méi)有走完退房流程，先用8號(hào)樓503房進(jìn)行代替，走完流程后更換收據(jù)。5月10日，王明威到售樓處繳剩余首付款417087元，并簽了一份草簽合同，當(dāng)天王明威只收到首付款收據(jù)。

一個(gè)月后的6月17日，王明接到象嶼都城怡園銷售張曉涉嫌合同詐騙的事情后，到售樓處才知道至少有5位業(yè)主買了1805房。該樓盤一房多賣情況涉及8套房子、17戶業(yè)主。

陰陽(yáng)合同

圖為業(yè)主提供

7月初，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者來(lái)到了位于昆山市花橋鎮(zhèn)集善路象嶼都城怡園售樓處，不少業(yè)主聚在門口維權(quán)；現(xiàn)場(chǎng)安保人員表示：“售樓處現(xiàn)在關(guān)閉，不接待新客戶，只接待有報(bào)案記錄的業(yè)主。”

截至6月末，據(jù)業(yè)主初步統(tǒng)計(jì)，象嶼都城事件總涉案金額2495萬(wàn)元，公賬1800萬(wàn)元，私賬600多萬(wàn)元，涉及近百名業(yè)主，大部分業(yè)主面臨一房多賣、首付款金額賬目不一致等問(wèn)題。

購(gòu)房者李欣去年10月通過(guò)鏈家?guī)Э促?gòu)買了象嶼都城怡園的房子，先后付了近104萬(wàn)元首付款，本來(lái)2020年1月要交房，但遲遲沒(méi)有辦理。現(xiàn)在突然得知接待自己的銷售因合同詐騙被抓，她的首付款賬上只有56萬(wàn)元。

在售樓處繳納的首付款和定金為何與開發(fā)商的不一致？

李欣告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，有問(wèn)題的賬目分為兩種：一種是銷售員帶著業(yè)主去財(cái)務(wù)室刷的POS機(jī)，她去財(cái)務(wù)室刷過(guò)2筆，其中1筆1萬(wàn)元定金在象嶼地產(chǎn)的賬上查不到；一種是銷售員當(dāng)時(shí)表示財(cái)務(wù)人員不在或者賬戶關(guān)了，POS機(jī)壞了，轉(zhuǎn)的私人賬戶。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從多名業(yè)主投訴中得知，開發(fā)商財(cái)務(wù)混亂、管理缺位的情況早在2018年就埋下了種子。涉案銷售人員張曉入職象嶼地產(chǎn)2年多，多次以特價(jià)房或員工房為名，讓找他買房的購(gòu)房者轉(zhuǎn)賬到他個(gè)人賬戶。

從2018年11月開盤的昆山象嶼西郊御府到2020年象嶼都城怡園三期，多名購(gòu)房者轉(zhuǎn)賬到銷售人員私人賬戶。有業(yè)主告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，150萬(wàn)元的房子現(xiàn)場(chǎng)銷售給客戶承諾130萬(wàn)元，直接打到他私人賬戶才能享受到員工福利房，以此誤導(dǎo)購(gòu)房者。

按照昆山限購(gòu)政策，外地戶籍社保2年可購(gòu)房。面對(duì)部分沒(méi)有購(gòu)房名額的購(gòu)房者，象嶼都城怡園銷售人員利用期房交房時(shí)間差“暗箱操作”，為沒(méi)有購(gòu)房資格的購(gòu)房者提供人才落戶，先交購(gòu)房款，邊繳社保邊等交房，時(shí)間從幾個(gè)月到一兩年不等，購(gòu)房款就在這段時(shí)間被銷售人員挪用。

1月31日是象嶼西郊御府指定的交房日期，但銷售人員卻一直以各種借口拒絕交房，并私自將象嶼都城怡園客戶房款補(bǔ)交到象嶼西郊御府，直到6月中旬有近百人被騙，最終東窗事發(fā)。

業(yè)績(jī)重壓下的“快跑游戲”？

目前，銷售人員張曉已經(jīng)被刑事調(diào)查，根據(jù)開發(fā)商給出的調(diào)查內(nèi)容是該銷售人員私刻公章做陰陽(yáng)合同，利用職務(wù)之便造成的購(gòu)房款轉(zhuǎn)移情況。面對(duì)諸多問(wèn)題，業(yè)主嘗試與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，但象嶼地產(chǎn)沒(méi)有給出有效回復(fù)。

6月17日-19日，業(yè)主集體到昆山消保委投訴和花橋信訪辦尋求幫助，消保委和花橋信訪辦工作人員將業(yè)主和開發(fā)商代表聚集起來(lái)商談，象嶼地產(chǎn)方面表示，“到公司賬上的錢沒(méi)問(wèn)題，沒(méi)入公司賬的要自行報(bào)案，且合同無(wú)效?！?/p>

6月18日，昆山市相關(guān)職能部門在業(yè)主投訴中回復(fù)：我區(qū)建設(shè)局房產(chǎn)科聯(lián)系了都城怡園項(xiàng)目開發(fā)商江蘇象嶼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。經(jīng)了解，該公司相關(guān)人員涉嫌合同詐騙，已被公安部門立案?jìng)刹椤Ｔ摪敢蛏嫦?span id="vtji6h1njuw" class="candidate-entity-word" data-gid="7154958">刑事犯罪，根據(jù)“先刑事，后民事”處理原則，應(yīng)在涉嫌刑事犯罪事實(shí)查清并審理后，再就涉及民事責(zé)任進(jìn)行審理，或者由法院在審理刑事犯罪的同時(shí)附帶審理民事責(zé)任部分。為盡可能挽回?fù)p失，建議相關(guān)購(gòu)房人盡快到公安機(jī)關(guān)報(bào)案，并提供相關(guān)證據(jù)積極配合調(diào)查，通過(guò)法律途徑維護(hù)自身權(quán)益。

由于“先刑事，后民事”處理原則，開發(fā)商多次以刑事案件為由拖延。6月19日下午，業(yè)主集體到位于前進(jìn)路的昆山市政府門口展示訴求，希望引起昆山市領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，市政府相關(guān)人員經(jīng)溝通后帶業(yè)主去了昆山市信訪辦，召集花橋信訪辦和花橋規(guī)劃局工作人員協(xié)調(diào)，在業(yè)主再次強(qiáng)調(diào)合理訴求后，這次的結(jié)果是開發(fā)商同意6月25日前給業(yè)主一個(gè)高層領(lǐng)導(dǎo)出面和業(yè)主溝通的具體日期。

但多方維權(quán)沒(méi)有結(jié)果后，6月底，業(yè)主再次前往昆山市住建局房管處訴說(shuō)情況，這次在房管局協(xié)調(diào)下，象嶼地產(chǎn)方面承認(rèn)內(nèi)部管理嚴(yán)重失責(zé)，對(duì)于業(yè)主的合理訴求開發(fā)商表示需要等刑事案件處理完才能處理業(yè)主問(wèn)題。

這次協(xié)調(diào)為防止有新客戶再次受到損害，房管局做了三個(gè)決定：第一，立即關(guān)閉象嶼地產(chǎn)在昆山所有樓盤網(wǎng)簽系統(tǒng)；其次，通知開發(fā)商代表，花橋售樓處不能接待新客戶，只能接待受害業(yè)主，直到事情調(diào)查清楚；第三，約談開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)，盡快和業(yè)主代表一起溝通相關(guān)事宜。

截至6月底，有業(yè)主反映象嶼地產(chǎn)方面并沒(méi)有管事的領(lǐng)導(dǎo)和受害業(yè)主溝通相關(guān)事宜，并再次表態(tài)稱：第一，打在公司賬目上的錢是安全的，開發(fā)商認(rèn)可；第二，之前簽的所有合同作廢; 第三，要等刑事案件審理結(jié)束，才能處理業(yè)主的事情。

王明威表示，張曉作為象嶼地產(chǎn)銷售人員挪用業(yè)主購(gòu)房款、一房多賣，是象嶼地產(chǎn)監(jiān)管嚴(yán)重失職導(dǎo)致的財(cái)務(wù)混亂，給業(yè)主帶來(lái)的損失開發(fā)商不能一句合同作廢了事，希望象嶼地產(chǎn)能夠承擔(dān)應(yīng)有責(zé)任，彌補(bǔ)業(yè)主損失。

直至發(fā)稿時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者再次致電象嶼地產(chǎn)了解事情進(jìn)展，象嶼地產(chǎn)方面表示，這件事由昆山象嶼都城怡園物業(yè)處專人負(fù)責(zé)。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電象嶼都城怡園物業(yè)處時(shí)，相關(guān)人員表示，只要跟張曉案件相關(guān)的業(yè)主在報(bào)案后提供相關(guān)材料，象嶼地產(chǎn)方面愿意將受損金額墊付給業(yè)主，之后象嶼公司再找涉案銷售人員索賠。

據(jù)了解，除了象嶼都城怡園三期，還有象嶼都城二期、象嶼西郊都會(huì)、名俊豪庭多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)賬目混亂情況。今年5月，象嶼都城怡園還因品質(zhì)問(wèn)題及花式促銷虛假宣傳，頻打人才落戶“擦邊球”等問(wèn)題引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)事件。

這些維權(quán)事件的背后凸顯的是象嶼地產(chǎn)高速擴(kuò)張過(guò)程中品質(zhì)與管理滯后等多重問(wèn)題。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于市場(chǎng)調(diào)控下，尤其是環(huán)滬地區(qū)為調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域，由于管理不善造成多個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)混亂、宣傳及工程質(zhì)量問(wèn)題，甚至為沒(méi)有購(gòu)房資格的購(gòu)房者通過(guò)“暗箱操作”等方式購(gòu)房，導(dǎo)致諸多問(wèn)題頻發(fā)，也使其深陷維權(quán)風(fēng)波。

(應(yīng)購(gòu)房者要求，文中李欣、王明威為化名)